Keereweer Advocaten

3 valkuilen bij een vakantiehuisje als belegging

De spaarrentes zijn laag en ook (staats)obligaties leveren niet veel rendement op. Is beleggen in een vakantiehuisje een veilig en lucratief alternatief? Dat kan, maar de overeenkomsten die ik tot zover heb mogen beoordelen zitten vol met gaten, waardoor het in die gevallen zeker niet veilig was en ook het rendement niet gegarandeerd. De drie grootste valkuilen zal ik hieronder bespreken.

1) Onduidelijkheid over de eigendom

Als je iets koopt, wil je ook eigenaar daarvan worden. Bij een vakantiehuisje, net als bij een woning, is de eigenaar van de grond ook de eigenaar van het huis. Bij woningen wordt daarom veelal de grond verkocht met de daarop gelegen woning, in tegenstelling tot de verkoop van vakantiehuisjes, waar de eigenaar van het vakantiepark vaak ook de eigenaar van de grond blijft.

Dit zie je bijvoorbeeld ook bij woningen in Den Haag en Amsterdam, waar de gemeente eigenaar is en blijft van de grond, maar een recht van erfpacht wordt verstrekt aan de koper. Dat recht kan vervolgens weer verkocht worden. Er kan ook een hypotheekrecht op gevestigd worden.

Bij vakantiehuisjes is dit echter niet altijd geregeld of zijn de erfpachtvoorwaarden eenzijdig opgesteld en is er een beperkte looptijd. Op die manier kan het recht op het huisje verloren gaan of minder waard worden.

Een andere manier waarop de eigendom van de grond en het vakantiehuisje gescheiden kunnen worden is via een recht van opstal. Ook hiervoor is vereist is dat het wordt vastgelegd en de voorwaarden goed zijn.

Er zal in ieder geval een keuze voor een van deze twee rechtsfiguren gemaakt moeten worden, anders wordt überhaupt geen eigendom verkregen. Deze rechtsfiguren moeten notarieel vastgelegd worden. Ook zijn er maandelijkse of jaarlijkse canon verplichtingen aan gekoppeld.

Als er een huurovereenkomst met betrekking tot de grond wordt gesloten, zonder dat een recht van erfpacht op opstal wordt overeengekomen, dan wordt dus niet de eigendom van het vakantiehuisje verkregen.

2) Voorwaarden aan het gegarandeerde rendement

Er worden soms hoge rendementen voorgespiegeld in de advertenties over beleggen in vakantiehuisjes. In sommige gevallen zelfs gegarandeerde rendementen voor een bepaalde looptijd. Die garantie is echter wel aan een aantal voorwaarden gebonden.

Zo dient veelal gebruik gemaakt te worden van een verplicht boekingssysteem en een voorgeschreven beheerder, waar uiteraard voor betaald moet worden. Ook kan er sprake zijn van een verplicht lidmaatschap van een vereniging van eigenaren, waar eveneens terugkerende kosten aan verbonden zijn. Ten slotte kan het vakantiehuisje niet of nauwelijks privé gebruikt worden, terwijl dat vaak een van de redenen is om een vakantiehuisje te kopen.

Het is dus van belang om vooraf reëel te bekijken of aan alle voorwaarden voldaan kan worden en wat de kosten zijn. Houdt voor de berekening van het rendement ook rekening met eerder genoemde canon en de onderhouds- en vervangingskosten.

3) Financiering

Het verkrijgen van een eventueel benodigde financiering voor de aankoop van een vakantiehuisje is een stuk lastiger dan voor een woning. Zoals gezegd is het maar de vraag of de eigendom wordt verkregen of een erfpacht- of opstalrecht – of uitsluitend een huurrecht –, wat een verschil maakt bij de bank. Maar bovendien betreft het niet een woning voor eigen gebruik, waar de standaard hypotheekfinanciering op is (in)gericht.

Als de bank al een tweede huis wil financieren, dan zullen in ieder geval de hypotheekvoorwaarden aangepast moeten worden, omdat daar bijvoorbeeld standaard een verhuurverbod in is opgenomen, terwijl dat mede de bedoeling zou kunnen zijn met het vakantiehuisje, al was het maar om wat van de kosten te kunnen terugverdienen.

Advies

Als u voornemens bent om een vakantiehuisje aan te schaffen, denk dan aan bovenstaande drie valkuilen en zorg dat u er niet in stapt. Bedenk ook dat door de AFM een prospectus is voorgeschreven bij het aanbieden van beleggingen, doch niet voor een vakantiehuisje als belegging, vanwege de hoogte van de investering. In tegenstelling tot andere vormen van beleggen worden de risico’s dus niet uitvoerig in kaart gebracht.

Hebt u vragen over deze of andere valkuilen, of over bouw- of onroerend goedrecht in het algemeen, aarzel dan niet om contact met mij op te nemen.

Read more articles